正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿305-1

    業主建築物共管權

    一、基本概念

    業主建築物共管權，是指眾業主均依托同一小區業主的身份權或業主會員權和建築物區分所有權等權利享有的共同監管權，目的在於正確處理相鄰關係，共同營造和諧、安全、恬靜、舒適的安居生活環境。

    物權法第70條規定：「業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。」簡要規定了業主建築物專有權和共管權，附帶提出了業主建築物共有權。

    業主建築物專有權加上業主建築物共有權形成了業主的身份權，無論業主是否在所在小區、樓盤裡已經上了戶口，由這種身份權或會員權直接導出了業主建築物共管權和其他一系列配套性權利。每個業主是管理者、又是被管理者，故可分析出正物權與反物權或者正物權與負物權、零物權與反物權、有物權與無物權以及大物權與小物權、主物權與從物權、加物權與減物權、動物權與靜物權和自物權與他物權、自益物權與他益物權、共益物權的物權關係出來，藉以規範與調整業主建築物共管權。

    業主建築物共管權的主要內容有：

    1.業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。

    2.業主可以設立業主大會，選舉業主委員會，制定或者修改業主大會議事規則和建築物及其附屬設施的管理規約。

    3.選舉業主委員會和更換業主委員會成員，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。

    4.籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金，改建或者重建建築物及其附屬設施等。

    5.業主大會和業主委員會的日常監管權。是依據誠實信用原則和公序良俗原則規範以改良業主的生活環境。對任意棄置垃圾、排放大氣污染物或者噪聲波、違反規定飼養與放逐動物、搭建違章建築、侵佔汽車或者人行通道、拒付物業管理費等損害公共權益的行為，以及物業管理企業的失職、瀆職和貪污腐化侵害業主權益的行為，有權依照法律法規及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。其中，消除危險、排除妨害的物權請求權，應當不受訴訟時效的限制，但業主大會和業主委員會和各個業主應當主動地維護自己的合法權益。

    中國物權法第6章從第70條至83條，基本上規定的是業主建築物共有權和業主建築物共管權，屬於骨幹性條款，許多權利與義務不夠明確，特別是共有權的侵權責任不夠明確，需要進一步完善其法律法規。西方許多國家對於「建築物區分所有權」立有專門法，相對而言比較完整。

    本條款規定了業主建築物的專有權與共管權。第一，業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權。這種物權屬於業主獨立自主的自物權，可以獨立地利用物權法一物一權主義排他律來進行法律認證。第二，業主對建築物內的住宅、經營性用房等以外的共有部分享有共同的管理權。這種物權，屬於業主不動產的共同的自物權，可以共同利用物權法一物一權主義排他律來進行法律效力認證。

    對於業主建築物區分所有權的保護，不僅僅在於其專有權的保護，而對於其共有權的保護顯得尤其迫切。業主委員會、物業管理中心和每一個業主，都可以成為聯合訴訟主體或者獨立的訴訟主體，都可以拿起法律的武器來維護自己的專有權、共有權和成員權。縱觀各個國家的建築物區分所有權的法律，其要義主要是向業主傾斜的，而不是專門向房地產開發商傾斜的。房地產開發商無節制的暴利與專權，不利於房地產業界的健康、和諧發展，不利於業主權利的維護。業主建築物區分所有權的保護，需要把握政策性物權的大方向，切實保障每一個業主不越權，也不虛權。

    二、一般分析

    1.正物權：業主建築物共管權

    正物權，是業主正常行使、正常維護的一種有物權與身份權或會員權，或者是權利重於義務的大物權、主物權。由於業主的建築物所有權和建設用地使用權所牽連到的物權關係以及日常瑣碎的事情很多，故需要由正物權來充分發揮正能量。

    業主建築物共管權，全稱業主對建築物區劃內的共有部分的共同管理權，是基於業主建築物共有權和部分專有保護權而成就的業主民主化管理權。包括物業管理組織業主委員會（業主大會）及其監管模式與議事日程議決權，共有財產的共同管理或者組織管理權、個人管理權與安全管理權，環境保護與環境改善的管理權，以及其他關係業主切身利益的管理的權利。這些共管權可由普通物權法規範與調整，適用於物業管理法、合同法等民主自治性的法律規定。

    本物權法第6章共14個條款基本上集中於業主建築物共管權，包括管理組織、管理人員、管理方式、管理程序、管理要點等各個方面，充分體現了業主建築物共管權在「業主的建築物區分所有權」的很大份量，同時說明了業主建築物共管權的重要性。

    業主建築物共管權是保護業主建築物專有權、共有權以及行使環境利用權、保護權的一項制度化保障，對於保障物業小區及其相鄰關係的和諧、太平、安寧、安全、恬靜、環保、衛生、有序和樹立業主的遵紀守法、誠實信用、履行義務、相敬如賓的優良傳統作風具體切實可行的現實意義和日常性的指導意義。

    2.反物權：業主建築物被共管權

    反物權，是在正物權基礎上派生的被共管權，或者是業主的義務重於業主的權利的小物權、從物權。由於業主的建築物所有權和建設用地使用權所牽連到的物權關係或者法鎖關係以及日常瑣碎的事情很多，並且被「齊抓共管」的部門與單位很多，故需要由反物權來配合正物權以充分發揮正能量。如公民守則、約法三章之類的物權和共管權，首先是約束共管權人自己的，只有自己發揮帶頭作用，才能提高共管權的工作效率和法律效力。

    業主建築物被共管權，是一個開放系統的網絡狀的共管權。客觀上，業主是共管權人，同時又是被其他業主監督、管理的義務人。並且，由於物業小區物權關係、債權關係、人事關係複雜多樣的緣故，於是形成了內部的和外部的共管系統，被外部人共管便形成了更大範圍的被共管權體系與架式。

    以上「業主建築物共管權」的敘述是從狹義上來講的。如果從廣義上講，叫做「齊抓共管」。或者叫做「被共管」。除了業主大會的決策管理、物業公司的日常管理以外，還有公安部門的治安與戶籍管理、居委會的文明建設以及計劃生育與防火安全管理、國土資源部門的土地規劃管理、國家防空部門的三防管理、房屋部門的房屋利用管理、城管部門的聯合管理、衛生防疫部門的清潔衛生管理、道路部門的公路管理、園林部門的綠化管理，還有供電、供水、供氣、供暖、供網絡等許多單位的業務管理，如此等等，不一而足。

    業主建築物共管權完全是個相對弱勢的共管權，只能是解決內部的一般性人事糾紛與財產糾紛的問題。要增強其氣勢，發揮更大的作用，要解決諸如火警、盜警、兇案、計劃生育超生、違章建築等突發性大事件，還得依靠權力機關來加以處理。就是說，業主建築物共管權不應當是封閉式的權力範圍，而應當是開放式的權力範圍。因為自治管理與法治管理、政治管理等各有千秋，需要優勢互補，採取自力更生和爭取外援兩條腿走路的辦法，就可以形成合力，讓小事和大事都能夠及時處理並處理得當，藉以達到預期的效果。

    3.總結

    總之，業主建築物共管權是正物權，主要物權目標是賦予每個業主應有的物業環境、物業的管轄權與管理決策權，使得物業小區安全、文明、和諧、共濟的友善社區，維護大家與自身的合法權益，解決內部與外部的矛盾糾紛；業主建築物被共管權是反物權，是有關管理部門和業務單位對於業主的權利義務進行規範，或者對於業主的權利進行一定程度的限制，依據他們的職權範圍可以取締業主的不當得利，甚至於可以拆除違章建築等等。業務單位與業主存在物權關係，或者存在法鎖關係，他們有維護相關管線、按時收費甚至於罰款的權利，對於所毀損的線路、管線有要求恢復原狀或者賠償損失的權利。

    三、外國的業主建築物共管權法例

    關於業主組織的組建和業主建築物共管權的行使，各地參差不齊。有的地方很重視，有的地方並不重視。各地已經出台了《物業管理條例》，但真正瞭解的或者看到的不多。很多地方長期不成立業主委員會和召開業主大會，很多業主對於業主建築物共管權茫然不知所措。還有很多貪官污吏擁有多處房產，刻意保持低調，既不當業主會員、參加業主大會，也不顧業主建築物共管權之類的「雞毛蒜皮」。

    學習外國的先進經驗，學習外國的立法例，也許能夠使得我們開點竅，或許能夠促進中國的法制建設。法國的《住宅分層所有權法》、日本的《建築物區分所有法》、奧地利的《區分所有權法》、德國的《德國住宅所有權與長期居住權法》、美國的《公寓大廈所有權創設與形態法》、英國的《住宅法》等專門法，對於保護私人的財產權和共管權起到了很大的作用。

    日本的《建築物區分所有法》中業主建築物共管權有以下特點：（1）業主在30人以上的小區，經四分之三以上的業主同意成立管理事務所，註冊登記後成為組合法人組織，並有相應的財產抵押。事務所設理事、監事和法人代表，任期二年。（2）業主違反規定又不服事務所裁決的，一律提起訴訟來解決。（3）管理人有不正當行為或其他情事時，各業主可以請求法院將其解任。（4）有10種違規行為的罰款。管理人、理事、規約保管人、議長或清算人違規，可處十萬日元以下罰款。這在1962年，十萬日元不是小數目。

    中國的許多地方，業主選聘、解聘物業管理公司竟然成為一件很難的事情。有的地方業主因不滿而提出另找物業公司，結果被物業公司的保安打得頭破血流。有的物業公司沒有營業執照，照樣營業了十幾年，並且由幾個樓盤逐漸擴展到幾十個樓盤。有的經濟適用房小區，眾業主們幾年、十幾年也不過問物業公司的賬目，雖然是一些國家幹部居住的地方，對於成立業主委員會和召開業主大會以及業主建築物共管權一概不聞不問。

    相關法律：物權法第70條

    相關名詞：

    字數：3888字

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