正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿318-1

    業主車位法定性物權

    一、基本理念

    業主車位「法定」性物權，亦稱業主車位「法定」性共有利用權，是指物權法以肯定性的條款，明晰了業主車位共有權的主體、客體和要件，是業主非規劃車位條件下的業主優先權，即包含相當可靠的汽車通行權和停車權，關乎物權法賦予業主的優先共有權或者優先權之佔用權、優先獲贈權、優先租賃權。

    物權法確定的這種「法定」性共有權具有重要的意義。一方面，抑制了開發商佔用業主共有的綠地建設停車場牟取暴利，限制物業服務企業佔用業主共有的道路、空閒地等土地建設停車場謀取私利，業主共有的土地使用權和共有的停車場之合法權益得到保障。另一方面，可以在明晰業主的物業設施共有權基礎上停車權有了一定的法律保障，可以緩解建築物區劃內停車場位緊張局勢，還可以借此來壓制停車位、停車庫價格高企的勢頭，從側面迂迴曲折地保護業主的合法權益。業主汽車通行權、停車權的行使，應當以不損害其他業主汽車通行權、停車權的合法權益為原則。

    業主的建築物區分所有權中，爭議較大的是車位、車庫的所有權歸屬問題。這個問題關係到廣大業主的切身利益，全社會普遍關注，立法機關採取折中主義的辦法，分別規定了業主車位「意定」性所有權和業主車位「法定」性共有權兩種類型，主要目的在於平衡業主與開發商之間的利益關係，同時理順業主之間的物權關係。

    所謂「法定」，是指由物權法首次明文規定「佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。」排除了開發商、物業服務企業等非相關單位與人員所有，具有特定的目的意義，確保業主的道路利用權、場地利用權和停車共有權不受他人的非法干擾與剝奪。法律效力上，所有法定物權的效力優於意定物權的效力。除非業主自願放棄這項權利，其他人無權干涉內權。

    所謂「車位」，是指屬於業主共有的車位，即一般是佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的露天車位。如果是佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車庫，那麼，業主的共有權及於業主共有的車庫。誠然，在以上地點建設車庫需要城市規劃主管部門的批准審核，否則是無效的違章建築，不能作為業主共有的車庫使用。

    業主車位「法定」性共有權，著重在於佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位的合理利用權，名義上是每個業主共有的權利，實際上可默許為或者演變為每個業主兼車主共有的權利。如果說有的業主沒有車子停靠卻長期佔一個車位，而其他業主兼車主卻沒有車位可停靠，這就顯得很不合理，也不符合物權法正確處理相鄰關係的規定。再者，一業主向另一業主收取停車費也不夠合理，需要認真對待這種內部的共有關係。

    物權法第74條第3款所謂「佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。」就是「法定」的車位共有權。這種特定的共有權是不能隨意設立、變更、轉移、消滅的，特別是道路之類的臨時車位是不能隨意出售、抵押的，否則就會影響到業主的通行權或者停車權的行使，或者會損害業主停放汽車的車位共有權與共管權。至於是否可以出租、出借給業主的其他人，原則上是應當加以限制與控制，非特殊需要不能輕易出租、出借給其他的車主。特殊需要由物業管理處出租、出借給其他的車主的，或者是業主親戚朋友的、房屋租賃人的，不應當與業主的車位優先權相牴觸，業主讓步的除外。

    業主車位「法定」性共有權，理論上是業主車位「意定」性共有權的重要組成部分，而法律效力更勝一籌。既然是法定的，就可以排除意定的。不過，此處的共有權是指所有權，不是指使用權。在所有權一定的條件下，使用權仍然是可以變動的。理論上，室外道路之類的車位是不應當出租、出借的。然而，某些物業小區內根據需要和可能將公共的車位以出租或出借的形式謀利，並且全體業主可以得到份額內的租金收益，法律也不會過於干涉業主內政的。

    佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，對於業主來說，總的概念是臨時車位，包括共有臨時車位、出借臨時車位、出租臨時車位在內，但出贈給個人的除外。

    誠然，一般而論，規劃小區內的共有道路是不能出贈的，能夠出贈的只能是共有道路以外的臨時車位，並且是共有車位中可以分割給個人部分的車位。所謂業主車位「法定」性共有權，其實是可以在業主之間摻和「意定」的使用權的，有的物業小區內就是在臨時停車場共有的情勢下，將某些臨時停車位具體地劃分給某些有停車需要的業主的情形也是有的。尤其是在臨時車位緊張的情勢下，為了管理方便起見，經過業主大會討論決定「分配臨時車位」也是可行的潛規則。

    臨時車位於物權變動前或者說出租車位以前，其物權結構是「業主共有權=a業主份有權+b業主份有權…+n業主份有權」；臨時車位於物權變動後或者說出租車位以後，其物權結構是「業主共有權=a業主份有權+b業主份有權…+n業主份有權+（車主使用權）+（承租人使用權）」。申言之，無論臨時車位是否出租包括是否謀利，臨時車位的業主共有權是始終不變的。車主使用權或者承租人使用權是業主共有權之從屬性權利，不是自主性權利。

    二、法定性質

    業主車位「法定」性共有權的性質，主要體現在以下幾個方面。

    第一，其是業主利益均衡化發展的共有權。

    業主利益均衡化發展的共有權，是業主建築物區分所有權動態平衡發展的必然歸屬，也是鑒定物權法公平合理和執行效力的一個法律指標。

    首先，業主車位「法定」性共有權，是在建築物區分共有權得以法定均衡的結果。既然法律規定道路或者其他場地已經歸業主共有，那麼合理利用這些設施作為業主共有是順理成章的均衡化權利。

    其次，業主車位「法定」性共有權，是針對業主車位「約定」性共有權的權利均衡，物權主體方面是業主同開發商之間的均衡。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫供不應求，而道路或者其他場地給予業主臨時停車共有權，正好可以彌補這一缺點。

    其三，業主車位「法定」性共有權，有車的業主有比較優勢的優先停車權。業主車位車庫的物權選擇，資源共享的一個前提，就是「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要」，實現業主道路通行共有權與道路停車權的相對均衡。這是有車的業主同無車的業主的相對均衡，也就是在規範中調整、在調整中規範。

    第二，其是業主優先權得以實現的共有權。

    業主停放汽車的優先權，首先是滿足有汽車一族的業主需要的優先權，這種優先權是通用性的優先權。有車一族的業主，可以享受多元化的優先權。譬如，第一優先權鏈條中，有優先購買、優先獲附贈、優先獲租用的優先權。此類優先權，一般而論，無車一族的業主自然不及有車一族業主的優先權。第二優先權鏈條中，道路停車權和其他場地停車權，名義上是每個業主共有的權利，實際上無車一族的業主因無車而放棄其停車共有權的為絕大多數。

    所謂「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要」，實際上，是優先滿足有車一族業主的需要。就是說，通用性的優先權，比較適合於有車一族業主的優先權，而其他的業主有不適合通用性優先權和停車共有權的一面。因此，業主優先權得以實現的共有權，最終還是要視具體要件和具體情況而定。以上是第一層意思，優先滿足內部需要的意思。第二層意思，是建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當已經滿足本物業小區業主的需要後，仍然有富餘的車位，業主們根據具體情況決定是否出租給其他物業小區業主使用，是擴大供需關係面的意思。

    第三，其是「法定」的業主共有權

    「法定」的業主共有權，就是法律完全肯定、不容置疑了的土地利用權和停車共有權。物權法明確規定「佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。」就是明確了有車一族業主和無車一族業主，均有機會享受此等停車共有權，這是一種本位化的共有權。業主自動放棄或者被動放棄停車共有權，不在此列之中。由此可見，這是一種位移化或者彈性化的共有權。

    另外，可能會包括了有車一族業主或者無車一族業主之親戚朋友在此基礎上臨時性停放汽車的權利，這是一種拓展型的共有權。也是屬於第二類的停車共有權，優先權水平總體上弱於第一類共有權的優先權水平。這一項內容，由於大家可以理解、可以接受的原因，或者是出於法律語言精煉的原因，沒有明文規定，但不影響業主共有權的拓展。

    「法定」的業主車位共有權，是剛性的業主共有權，排除了「約定」的所有權、共有權、優先權和汽車通行權、停車權。換言之，佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，房地產開發商和物業公司及其他第三者不得以「約定」的附加條件來干涉業主的共有權、優先權。

    第四，業主「法定」共有權可以靈活運用

    業主獲得「法定」的車位業主共有權，是實至名歸的權利，對於全體業主而言是身份的尚方寶劍和權利的護身符。業主車位、車庫的物權歸屬問題，是物權法的新規定，具有獨特的法律效力。其他法律沒有規定的，應當參照物權法的規定實行。購買商品房者可以據此來與房地產開發商進行協商，簽訂合同時詢問清楚「購買商品房是否包括車位或者車庫在內」，並與開發商討價還價，以爭取更大的利益回報。

    很多城市的很多樓盤出售房屋時，本來商品房的價格高企甚至於是天價，車位或者車庫更是高價中之高價、天價中之天價，購房者有很多怨懟，往往是敢怒不敢言。在這種情勢下，當地的物價管理部門應當充分發揮其物價調控的職能，不能任由開發商或者房地產中介方獅子大開口，宰割購房者獲取不義的暴利。政府應當根據形勢發展的需要，在全市統一規劃道路停車場、房屋停車場和其他專業性的停車場，用緩解停車難和緩解高企的車位、車庫的價格的不利局面，為全市人民造福。

    相關法律：物權法第74條

    相關名詞：

    字數：3888字

    全面有效地保護我們的財產權是分分鐘的要務

    一切從現在開始hold住物權法精髓

    當代物權法的開山作

    宏觀物權法的奠基石

    物權法的饕餮盛宴

    品茶品酒不如品宏觀物權法

    全世界物權法愛好者的良師益友

    1000萬字的尚方寶劍

    從博士後到到中小學文化者的貼身保鏢

    世界上內容最完整意境最深邃文字最工整的物權法巨著

    中國品牌

    中國正能量

    《當代物權法百科全書小辭典》

    《解析物權法》

    好書齊欣賞

    潤物細無聲

    啟動防火牆

    遁入物權門

    請瀏覽

    一切都在掌握之中

    電子信箱：qq437116637或627592416