正文 當代物權法百科全書小辭典初稿2... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿239-1

    地產權

    一、基本概念

    1.地產權

    地產權，指按照土地的合理使用權、合理利用權、合理作用權劃分的專業對口的土地財產權，是各國物權法中最顯要並且最複雜的一項不動產財產權，分為公益性、共益性、私益性和自益性、他益性幾種形態，以及自物權、他物權、地役權、信託物權幾種類型。

    土地所有權主要由土地所有制制度規範與調整，無論是土地公有制或者是私有製法律體系，或多或少地受制度物權法即公法、特別法規範與調整，而土地使用權可以由普通物權法或擔保物權法規範與調整。

    地產權，一般包括主地產權、副地產權兩大類。

    主地產權，指土地的用益物權人在從事生產經營活動中，在獲得土地經營自主權以後，同時依法享有農地轉包、出租、互換、轉讓、繼承、代耕代種、返租倒包、作價入股和抵押農地使用權的配套權利。在農村統轄區內，土地主產權人有優先承包經營權、在轉讓土地用於建設時可優先獲取經濟補償權。

    副地產權，指土地用益權人在從事生產經營活動中，與土地主產權人達成協定，依法享有承租、代耕代種和再轉包、再出租的使用權和二次流轉權與收益權。在轉讓土地用於建設時，同樣可以享有部分經濟補償權。

    其中，地役權是准地產權、副地產權和公私兼顧、共私兼顧型雜交地產權。

    地產權，還可以分為：國家、集體、個人地產權，城鎮、鄉村地產權，行業、企業地產權，自主、他主地產權，綜合地產權，限制型、非限制型、混合型地產權，公益型、非公益型地產權等多種類型。

    地產權發生競合時，主地產權、副地產權都可以成為地產所有權。

    2.地產權制度

    地產權制度，是與土地所有權有關的土地制度，它是在相對弱化土地所有權而強化土地使用權、土地利用權的一種務實的土地制度。如果土地不合理利用、規劃利用和保護性利用，如果城鄉的土地全部是免費使用，土地的集約化、節約化和公平合理化不能體現出來，那麼土地所有權的物權價值難以體現出來，就是徒有虛名。平衡土地所有權制度與地產權制度，國家要防止公權私化的傾向，但國家可以相對地弱化私有的土地所有權、適當下放土地使用權，這是每個法制國家的發展趨勢。

    德國物權法雖然是100多年前頒布實施的，對於土地所有權著重於確認方面，對於收益租賃權、使用租賃權等土地使用權著重於保護方面，這就相對地弱化了土地所有權，強化了土地使用權和地役權。英國普通法也是很古老的民法，及至壟斷資本主義階段仍然採取土地王有制即相當於國有制的模式，私人的土地所有權基本上是信託式所有權，這也相對地弱化了土地所有權，強化了土地使用權和地役權。

    3.中國地產權制度

    中國實行土地所有權公有制和「專地專用」制度，依法賦予土地使用權人的一種特定的業主產業權。

    全國無償使用的土地佔有相當大的比例，有償使用的土地主要集中於建設用地。國家的土地所有權是物權價值最高和功能最全面而強化的、甚至於可以向農村拓展的一類公有制所有權，包括建設用地所有權、農用地所有權和未利用地所有權。集體的土地所有權是不包含自由買賣土地處分權的弱化所有權，包含農用地所有權、基地所有權和用於農業的荒地所有權。

    土地是人類的共同財富，也是人們須臾不可離開的生活資料。國家法人有權依據不同時期的不同需要，重整土地規劃佈局，調整產業結構，以適應全國城鄉經濟一體化的建設需要。

    總的要求是，農業用地專供農民使用，合理利用和開發各種土地資源，農業地產權以用益物權為主要標誌。城鄉各類土地用於城鎮建設，必須依法執行用地程序和標準。房地產開發商或其他單位和私人違法佔地、用地，其非法產權不受法律保護。城市建設用地，一般屬於用益物權、使用權和享用權三大類地產權。

    農用地的特點，是農用地用益物權同農產品的所有權相關聯，通過勞動與生產資料的結合產生產業效益和生態效益。

    城市建設用地的使用權，往往是與地上的建築物、構建物的所有權捆綁相連接在一起的。建築物所有權與土地使用權結合，而體現產業效益的。建設用地效益大大高於農地的產業效益。

    二、土地所有權專屬國有化

    1.土地法律體系

    全世界的土地法律體系，按照結構劃分，分為大陸土地法系和英美土地法系兩大體系，以及社會主義土地法制的「變種型」土地法律體系。

    大陸土地法律體系，以德國、法國為代表，是世界上最流行的私法土地物權物權制度。基本上是在界定私有土地物權基礎上來排除公有土地物權，俗稱「公權私化」。這種制度比較適用於農業社會，不太適用於工業化社會。

    英美法系土地物權制度，是以地產權制即信託所有權為主線的相對改良的土地物權制度。以英國、美國和英屬南非、澳大利亞、新西蘭、中國香港為代表。土地王有制實質上為土地國有制。由於可以自由買賣土地，變相的公權私化現象嚴重。

    蘇聯法系土地物權制度，是社會主義國家通行的土地國有化制度。

    中國是個例外。中國大陸實行的土地二元化制度，實際上土地國有化水平不及港澳台地區，國有制水平大概在30%%u5de6右。中國香港、澳門採用的是英美法系的信託地產權制度，全部是國有制。中國台灣模仿的是大陸法系的土地所有權制度，國有制水平大概在50%%u5de6右。

    2.土地所有權專屬國有化

    社會主義國家也基本上採取「土地所有權」制度，但也出現了兩大流派：純國有化流派和非國有化流派的土地物權制度。

    純國有化流派的土地物權制度，是完全依據馬克思主義土地學說，實施土地所有權國有化，基本土地物權結構為「國家即全民的土地所有權+組織或個人的土地使用權」，這是一種相對完善、相對標準的土地物權制度，為大多數社會主義國家所接受。這種制度下較少發生土地物權錯亂現象。其具有最高法律效力的土地制度，是整個東西方文明國家追求的目標。

    依據系統工程原理和一般均衡原理，依照土地所有權專屬國有化的自然原理、社會原理、國家原理、馬克思主義原理、最優體制學說原理、福利經濟原理、哲學原理、數學原理、物權原理和陳氏定律原理，可以毫無疑問地得出，土地所有權專屬國有化是最公平合理的，而且是必須的，而且是這樣配置的土地所有權最清晰不過了的。

    3.陳氏定律原理

    根據陳氏定律原理推定：（1）一個中心：就是「土地所有權永遠歸國家即全民所有」。（2）核心內容在人類文明社會裡，當且唯一當土地所有權始終掌握在國家法人機構手裡，才是唯一正確的選擇。除非地球在宇宙中毀滅消亡、國家機構與人類文明社會不復存在。（3）勞動是「財富之父」，土地不一定是「財富之母」。（4）土地所有權是與地球的自然壽命緊密相關聯的永久性不動產物權，土地所有權的唯一權利人是國家法人。任何形形色色的利益集團或者個人利益分子，通過各種方式擁有某某地塊的土地使用權，假扮成土地所有權者，只是一廂情願而已。這種潛規則，違反了人類物權學的正規則。（5）世界上任何一個國家，都必須確立完善的物權法體系。這套體系，是以國家土地所有權與民間土地使用權為核心的、符合人類物權學定理的嚴謹的法律總集成。（6）時間永恆定律：土地所有權是永久性物權。在人類文明社會裡，人類文明的歷史有多長，土地所有權專屬國家所有制的期限就有多長。人類社會與人類文明越是向前發展，越能體現國家土地所有權的長期性與永久性。（7）空間永恆定律：土地所有權是與國域的大小成正比的。一個國家的疆域有多大，這個國家所管轄的土地所有權面積有多寬，空間範圍有多大。在人類文明社會裡，「土地所有權屬於國家所有即全民所有」是不以人們的意志為轉移的客觀規律。這個定律，是與土地所有權第一定律相輔相成的、與權利主體永久性物權相伴相隨的定律。（8）專屬權力永恆定律：各個國家的土地所有權以各種不同的方式銘記在國家管理機構手裡。國家管理機構存在多久，國家的土地所有權就掌握多久。

    4.土地所有權二元化

    土地所有權二元化是從農業社會遺留下來的古典式土地所有權制度，包含「國家土地所有權+集體土地所有權」或者「城市土地所有權+農村土地所有權」和「國家土地所有權+私人土地所有權」幾種模式。

    這些土地所有制的共同特點是：（1）物權制度不純潔，存在公權私化現象。從大陸法系的土地所有權概念反映出來，對於所有權定義，包括沒有權能、一項權能、二項權能、三項權能和四項權能等形態五花八門，不得要領。（2）帶有羅馬法、日耳曼法等古典物權法和農業社會民法的色彩，與後現代社會和城市社會有些格格不入。常常把土地所有權與土地用益物權、土地用益權以及一般土地使用權、土地享用權混淆。（3）有公權私化現象，不利於平均地權、節制資本剝削。歷史上有多次土地改革、平均地權，之後不久又重新出現反潮與地主惡霸，到頭來仍然是財富分配兩極分化，甚至於引起了社會動盪不安、農民起義，兵燹不斷，戰爭期間對於社會生產力嚴重破壞。

    土地所有權不是一般化的物權，需要私權公化、專地專用的特種物權，或者需要強化合理使用權、合理作用權、合理利用權的特種物權；土地不是一般商品，是限制用途、限制自由買賣的自然資源，具有天然的公開性、公用性、公益性的特殊功能。

    中國古代實施土地產權制，名為「業主權」，不稱「土地所有權」。在五千多年的奴隸社會和封建社會裡，土地主要是實行王有制（相當於國有制）。清末引進、民初實施土地所有權概念至今。

    中國台灣上世紀以贖買法實行土地改革，大地主的地權非但沒有削弱，反而在轉化土地資本利益方面獲得暴利。大地主入股國有鹽礦、水泥等關鍵行業中成為新型壟斷資本家。變相的公權私化嚴重，全民的土地收益大量流失，普通農民的根本利益沒有得到切實的保證。

    從這裡不難看出，土地作用權、利用權之類的地產權並不比土地所有權遜色。因為農用地的經濟價值和物權價值遠遠不及工業用地、城市用地的經濟價值和物權價值。

    相關法律：物權法第58條

    相關名詞：

    字數：3888字

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