正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿380-1

    相鄰共同共有制

    一、基本概念

    1.定義

    相鄰共同共有制，系指相鄰地役權、建築物及其設施之共同共有制，主要形態是業主不動產共同共有制，由本物業小區擴及其他的相鄰物業小區形成連環式相鄰共同共有制。

    通常，相鄰共有是指相鄰建築物及其設施的所有權共同共有、使用權共同共有、利用權共同共有或者作用權共同共有。其共有範圍，有建築物規劃小區業主的相鄰共有、建築物規劃小區之間的相鄰共有兩大類別。本文僅講建築物規劃小區業主的相鄰共有一個部分。其中起紐帶作用的是相鄰地役權關係的共同共有制，而相鄰建築物及其設施共同共有制是起權利作用的共同共有制。

    相鄰共同共有制，是由相鄰業主共同共有制、相鄰物業小區共同共有制和相鄰地役權共同共有制串聯起來的組合式共同共有制。鑒於各業主關係、物業小區關係和相鄰地役權關係的實際情形，鑒於不動產相鄰關係的不動產共同使用權、作用權、利用權勝於個人所有權的特點，基於相鄰關係「有利生產、方便生活、團結互助、公平合理」的基本原則，除農業個體地役權以外，相鄰業主之間、物業小區之間和相鄰地役權之間的共有關係，可以將部分業主的按份共有關係擬定為「業主共同共有關係」，並形成民主化、制度化。

    大陸法系國家或地區民法中規定共同共有的不多，瑞士和中國台灣地區「民法」明確規定了共同共有，只是中國台灣地區「民法」稱之為「公同共有」。中國物權法和民法通則已經明確規定了按份共有和共同共有兩種共有制。

    2.主要特徵

    其主要特徵是：（1）共益性物權突出，私益性物權常常讓位於共益性物權。物業小區中，理論上，購房面積大的業主對於公用設施和建設用地所佔有的份額肯定大些，否則其份額小些，並可以由此推定這種業主共有關係應當是「按份共有關係」。但這些公用設施和建設用地的不動產沒有特殊情況發生是不能分割的，必須突出共益性物權，保持共有關係的完整性。（2）共同使用權、作用權、利用權突出，業主個人所有權常常讓位於眾業主共同共有的所有權。傳統物權法沒有講使用權、作用權、利用權的共有關係。而從當代物權法和宏觀物權法來看，所有權的共有關係固然是非常重要，但有時候這種共有關係也會變虛變弱，隱約地讓位於使用權、作用權、利用權的共有關係。當公共利益利益優先、共有利益優先的時候，或者所有權的權益不能分割的時候，業主個人所有權的「按份」共有關係就被限制、被削弱，讓位於共同共有關係，讓位於眾業主的使用權、作用權、利用權。（3）主流傾向是扁平化，兼顧共有財產收益的「按份額分配」。客觀上，相鄰共同共有制需要相對平均主義即權利扁平化，需要將大業主的一部分不可分割的權利勻給小業主，如若不這樣做是行不通的。在大權獨攬、小權分散的情勢下，將可分割、可分配的財產按照大小業主的大小份額來具體操作，兼顧共有財產收益的「按份額分配」。如物業小區屬於業主共有的附屬設施改為經營性用房並有收益的，原則上應當按照大小業主的大小份額來「按份額分配」。（4）建設用地使用權一般由制度物權法規範與調整，其他財產一般由普通物權法、擔保物權法規範與調整，並依業主規約、合同約定來平衡共有關係。儘管每個業主都是民事主體，遵守民法、物權法等普通物權法、擔保物權法的規定是自然而然的事情。而每個業主的建築物、土地使用權以及相鄰關係的一系列義務，會有很多政府部門來監管，很多牽涉到制度物權法的層面。至於業主規約、合同約定，那是具體問題具體解決的事情，是業主共管權、共決權等意思自治主義的範疇。（5）業主不動產權利的設立、變更、轉移、消滅或者行使、保護、規範、調整、限制，均實行登記生效主義和「房地合一」的原則。業主是共有關係人，又是個體行為人。他們有共同的、也有個體的權利與義務。業主不能以放棄某種共有權利為由拒不履行義務。也不能為是否共同共有關係、按份共有關係而爭論不休。業主抵押、出租、出賣自己的房屋，個人不能擅自抵押、出租、出賣共有的土地、房屋、附屬設施、停車場，建設用地使用權、地役權。部分設施的個人收益權可一併轉讓給受讓人。

    3.指導思想

    其基本的指導思想是：（1）不可分割的財產，如沒有特殊情況發生，無論是大業主、小業主，也無論是其可區分的份額大小，平時均當作共同共有份額對待。（2）區分共有所有權和共有使用權、利用權、作用權。（3）區分所有權制度與所有制制度對於相鄰共同共有制的影響。（4）國有企事業單位和集體企事業單位，所對應的是制度信託所有權，不能混同於私人的一般業主。

    傳統物權法有很大的局限性。只講所有權共有制，不講使用權、利用權、作用權共有制；只講所有權制度決定作用，不講所有制制度決定作用；常常把全民所有制、集體所有制的權利義務混同於私人和其他人的權利義務，沒有將個性與共性區分開來。從相鄰共同共有制的定義、特徵和指導思想中不難看出，當共同共有關係成立以後，個人利益服從於共有利益、按份共有關係服從於共同共有利益已經成為不成文的規則。

    我們不會刻意地追求「個人利益服從於集體利益」、「集體利益服從國家利益」，但有時候還真得這麼做。如地方政府主持搞房地產建設，眾業主便可以得到價廉物美的房屋與物業管理服務，並且業主的共有關係也更加和諧穩定。如若私人和外資企業搞房地產建設，眾業主只得傾其所有、到處借貸購買高價房屋，並且業主的共有關係也更加不理想。

    二、基本要點

    1.業主的相鄰共有

    規劃小區業主的建築物及其附屬設施的相鄰共有，除了按份共有以外全部是共同共有，即大部分為共同共有。按份共有部分應當在產權證上載明。共同共有部分有些應當在產權證上載明，有些可以省略載明。小區總面積及四至範圍、綠地及其附屬設施的建設與鋪設、輔助建築物的產權歸屬、車庫的歸屬，也應當寫在產權證上。

    不動產相鄰建築物及其設施的共同共有，包括小區公路、綠地及附著物、文體設施、電梯、樓梯、走廊、水泵及泵房、人防地下室、游泳池，以及用水、排水、電源、燃氣、暖氣、消防、報警和公共照明、公共衛生等輔助設施，均為本小區業主共同共有。有的小區，甚至於將車庫列為業主共同共有項目。

    建築物規劃小區之間的相鄰共同共有，指兩個或兩個以上規劃小區共用的自來水闡門及管道、排水管道、變壓器、道路橋樑、圍牆、鍋爐與鍋爐房、文體設施與會所、人防洞室、車庫、游泳池、衛生設施等管線設施和輔助設施，均為幾個小區的業主共同共有。除了按份共有以外，全部是或大部分為共同共有。

    建築物規劃小區業主的相鄰共同共有，淡化了所有權的共同共有，強化了使用權、利用權的共同共有。這是因為，共同共有部分不能隨意分割所有權，也不能隨意處分共同共有的標的物，而使用權是必須的，利用權是固定的。因此，共同共有的所有權是名義上的所有權，而共同共有的使用權、利用權才是實在的物權。除非全體業主一致通過將整套小區的建築物及全套附屬設施一併轉讓給他人，變共同共有的使用權和利用權為作用權，只有這個時候，才能體現出共同共有所有權的物權效力與法律效力。

    建築物規劃小區之間的相鄰共同共有，淡化了所有權的共同共有，強化了利用權的共同共有。因為各個小區之間有相互提供便利的義務，每個小區的地役權是業主共同的地役權，況且土地、建築物管線設施的合理利用，對於大家都是有利的。實際上，哪一個小區也不能各自為政，自己小區利用其他小區的土地等不動產和動產。第三方小區也可以接進自己小區的土地等不動產和動產，這叫人與人之間、物與物之間的相互利用。因此上，建築物規劃小區之間的相鄰共同共有，共同共有部分不能隨意分割所有權，也不能隨意毀損、滅失共同共有的標的物，而利用權是必須的。除非建築物規劃小區之間的相鄰共同財產不存在，或者整個共有關係已經消失。

    2.普通共有關係

    業主共同共有關係，到底是一般共同共有關係，還是特殊的共同共有關係？對於這個問題，學術界存在爭議。筆者認為，這完全是一般共同共有關係，而不是什麼特殊的共同共有關係。

    說其是一般共同共有關係，主要有以下理由：一則，其與夫妻共同共有關係和家庭共同共有關係一樣採取了扁平化的方針政策，將若干「按份共有」的對象擬定為「共同共有」的對象。二則，相對地弱化了所有權共有關係，加強了使用權、利用權、作用權的共有關係。三則，業主共同共有關係與夫妻、家庭共同共有關係，是串聯的共同共有關係，如果他們是一般共同共有關係，那麼，業主共同共有關係就不是特殊的共同共有關係。四則，業主共有關係中的組成部分項目是永久性共同共有關係。本小區業主共同共有和相鄰小區業主共同共有的附屬設施，形成了彼此之間的永久性共同共有關係。如兩個或兩個以上規劃小區共用的自來水闡門及管道……衛生設施等管線設施和輔助設施，凡是不能將財產分割到業主個人的，無論業主出資多少，或者大小業主，均可視為「共同共有」。即使是出現了各個業主收益權有大小不等的情勢，而其不動產本身依然是「共同共有」的。

    業主共有、家庭共有和夫妻共有關係的物權法方針政策，與合夥企業、股份企業共有關係的物權法方針政策是不一樣的，有時候是相反的。合夥企業、股份企業不是以追求物權價值為目的的，而是以追求經濟價值為目的的。他們可以不斷地創造財富，並分配產品或者利潤，平時可以將很小的一部分作為共同財產原封不動地保留，大部分財產可以分配到個人。與此相反的是，業主共有、家庭共有和夫妻共有的財產，無論是共同共有或者是按份共有的，平時是不容易分割的，很多時候也把「按份共有」擬定為「共同共有」；即使所有權是「按份共有」，而使用權、利用權、作用權往往依然是「共同共有」—對於絕大多數共有財產而言。

    相關法律：物權法第95條

    相關名詞：共同共有制的特徵

    字數：3888字

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