正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿521-1

    建設用地使用權是與人類物權生活密切相關的物質利益

    主題：建設用地使用權與人們生產生活和物權生活緊密相關的物質利益。此為建設用地使用權五大主要特徵之三。

    建設用地使用權及其物權化，無論是基於公共利益的或者是基於商品化的考量，與人們的生產生活越來越密切。

    論及「建設用地使用權與人們生產生活緊密相關的物質利益」的命題，前者與土地的本質屬性相關，後者與房地產商品市場經濟有關。

    一、從土地的本質屬性觀察建設用地使用權與人們生產生活緊密相關的物質利益

    第一，土地的自然屬性及其7大特徵

    廣義的土地，包括土壤、氣候、地貌、水文和生物等自然綜合體。本文所稱「土地」，是指廣義的土地。土地的特徵，主要有以下特點：

    1。整體性。從平面視角看，整個地球是一個連綿不絕的大星球，不同的地質、地貌導出不同的產業經濟鏈、區域經濟鏈，直接影響著人們的生產、生活。

    地球的表面總面積為5。1056億平方公里，其中，陸地為1。495億平方公里，約占29。2%%uff1b海洋為3。6106億平方公里，約占70。8%%u3002太平洋、印度洋和大西洋的主體部分，平均深度約為4000米。世界大洋的總體積為14億立方公里，佔全球自由水體的97%%u4ee5上。太平洋的面積為1。7968億平方公里，大約相當於中國陸地面積的19倍。

    世界科學家經過多年的天文觀察研究得知，宇宙誕生於距今137億年前的一次大爆炸，大爆炸之後30多萬年，宇宙溫度降到足夠低程度，使得電子和光子等結合生成原子等物質。宇宙從此由晦暗的迷霧狀態而變得透明。目前地球正值壯年，今後還有65億至70億年的自然壽命。

    自從地球誕生的第一天起，整個地球就成為一個大土地磁場。自從地球生物誕生的第一天起，整個地球村就成了大生物生態場。地球對於人類是慷慨的，而地球的土地、生物、礦物、水文、空間等資源是有限的。自從國家誕生的第一天起，國家的前途和命運，直接維繫著整個社會大家庭的前途和命運，甚至關係著整個地球村的前途和命運。

    2。立體性。人類的生產、生活，並不局限某一個地點。人類生活在同一個國家甚至同一個地球上，人人離不開土地。人們利用土地的權利，一般地包括了地上、地中和地表三個部分的佔有權、使用權。

    3。自然性。土地為單純的自然存在物，不是由人工創造出來的財產。人類可以利用、改造土地，但不能創造和污染、破壞土地。破壞土地，包括人們不遵守社會道德的破壞、社會制度的破壞兩方面。其中，濫用權力是對大自然的最大破壞。

    4。區位性。每一塊土地所處的位置，決定土地的歸屬性。居民所處的位置、職業者所處的地位，決定了利用土地的優先權、共用權。其中，農民們世代與土地相依為命，利用土地比其他職業者更具有優先權。城市土地是維繫公共利益的紐帶，基本上具有共用權性質。

    5。城鄉一體化。土地與周邊的鄰地接壤、相互毗連，城市與農村、單位與單位之間的土地界限，不是十分明顯。農村包圍著城市，同時，城市包圍著農村。農民不一定一輩子從事農業，農村土地不一定總是用於農業生產。

    後現代社會的特徵之一，是城鄉一體化，大量農用土地為城市所吸收利用。科學而合理地利用土地，控制佔用耕地規模、數量，是城鄉之間協調發展、持續發展的恆久長遠的客觀要求。

    6。不可再生性。土地、礦藏、水、氧氣、生物物種資源，是不可自動生長、自動再生的自然資源。破壞、消滅了這類資源，是不會再生長、重現。

    土地、河流、海洋、水源、礦藏、森林、草原、山嶺、灘涂、荒地等自然資源，又是人類最基本的生產、生活資料。現代社會更加要求人們高度社會化、集約化、節約化利用土地、科學而合理利用自然資源。

    7。公共性。土地作為一種人類生活須臾不可或缺的天然財產，具有社會的、公共的、公益的性質。土地所有權，本質上是社會公共權，主要是大眾共享權。總之是國家的即全民的公共權。無論是城市居民或是農村居民，都需要使用公共土地。城市居民絕大部分人、絕大部分時間使用的是公共土地，農村居民也每日每時地都會使用公共土地。社會交際活動和出行活動不斷增加，使用公共土地使用的頻率就會不斷增高，公共性、公益性土地的範圍不斷擴大。

    第二，土地的社會屬性及其6大特徵

    以上從土地的自然特性說明了土地所有權的特殊性，並直接延伸到土地權的社會特性：

    一是共享性。雖然，現階段，土地資源不能實現全球人類共享，而以國家為單位，以全國人民共享的目標是切實可行的。至少在轉讓土地收益的二次、三次分配上可以實現人人有份，直接或間接地受益。土地享用權，是大眾的基本的土地權利。

    二是絕對性。土地所有權，是絕對排他性、永久固定性、時空守恆性的全面的特種所有權。土地所有權不可以買賣、抵押、擔保、贈予、轉讓，也不能由任何單位和個人繼承，絕對不可以變更、分割土地所有權。在轉讓土地時，只能轉讓土地產權，包括轉讓土地用益物權、用益權、單一使用權、享用權在內。

    三是唯一性。土地的所有權人，只有國家法人才有資格才能擔當，並由中央政府統領、監管全國所有的土地。地方政府可以代理中央政府規劃各類的土地用途、使用期限、決定是否轉讓土地、對於使用土地的權利如何進行補償、是否徵稅或徵收多少稅費等等，完全享有佔有、使用、收益和處分的權利。

    四是公益性。人類活動的社會化、城鄉產業一體化、新興城市現代化，使得公共、公益的範圍不斷擴大，土地、河流、森林、礦藏資源成了公共品，也是公共財富。

    五是通用性。土地是一種非常特殊的自然資源，既可以當作生產資料，又可以當作生活資料；既是現用資源，又是儲備資源；既可以為個人使用，又可以為成千上萬人共同使用；既可以短期使用，又可以長期使用；而且，對於人類而言，每日每時在不間斷地使用土地。

    農業化或者人口少的國家，土地的主要功能是生產資料，主要用於種植作物和養殖動物。工業化或者人口多的國家，土地的主要功能是生活資料，主要用於住房、交通以及其他城市配套建設事業。工業化、城市化水平越高，土地功能轉化率就越高。

    六是兩權分立。即土地所有權永久固定地屬於國家的，土地經營權可以定期或不定期、有償或者無償地授予或歸屬於單位或個人。

    土地經營權人是用益物權人，與土地所有權人相同之處，在於對土地都有佔有、使用和收益的權利。所不同之處，是所有權人有處分權，而用益物權人無買賣土地的處分權。土地所有權人的四大權能是不受任何人限制的，土地用益物權人的三大權能是受到土地所有權人不同程度地限制的。用益物權人利用所有權人的土地來進行生產經營活動。

    二、從房地產商品市場經濟觀察建設用地使用權與人們物權生活緊密相關的物質利益

    房地產商品市場經濟，是以建設用地和建築物、構建物為客體，以有償使用為經濟槓桿，並遵從「土地所有權與土地使用權適度分離」、「建築物所有權與土地使用權相結合」等基本原則，從而更大程度上體現「建設用地使用權與人們生產生活緊密相關的物質利益」的物權化傾向。

    第一，建設用地使用權與人們生產緊密相關的物質利益的物權化傾向

    1.建設用地使用權物權化前世後生

    建設用地使用權物權化之前，僅僅存在土地使用權國家所有與集體所有兩種所有制，並不存在「土地所有權與土地使用權可以分離」、「建築物所有權與土地使用權可以相結合」的法律要件。當然，這並不否認土地和建築物、構建物這些生產資料與生產勞動緊密相關，而僅僅局限於國家所有人與集體所有人的緊密相關；其他的土地使用權人，如城鎮私有廠房、商舖的所有權人，也有屋基的土地使用權，不過，這種土地使用權沒有經過物權化的法律認證。

    建設用地使用權物權化，是以法律和法律的手段固化物權，保障建設用地使用權不受任何單位和個人侵害。其中，物權法是重要法律工具之一。

    2.是否有這種物權化是不一樣的

    建設用地使用權物權化之後，國家所有、集體所有、私人所有、混合所有和其他權利所有的各種不同所有制全面發展。各種權利主體均可以通過一定的途逕取得建設用地使用權，以及合法取得地上的建築物、構建物的所有權或者使用權。

    房地產商品市場經濟的蓬勃發展，順應的是工業經濟、商業經濟、交通和建設經濟以及住房經濟的發展而發展。產業經濟和消費經濟的協同發展，拉動了不動產投資者的剛性需求，引發了全國各個城鎮廠房、商舖、寫字樓及其住宅的投資熱、消費熱和租賃熱。在此三熱之中，除了原有的一些與生產經營「密切相關」的單位與個人以外，也不乏數以億計的新商人、新產業者以及外國、海外的新商人、新產業者。

    同為「建設用地使用權與人們生產緊密相關的物質利益」，有房地產商品市場與沒有商品市場是不一樣的，有建設用地使用權物權化與沒有建設用地使用權物權化也是不一樣的。前者沒有完整的物權化保障的法律要件，所保護的建設用地使用權物權對像、適用範圍也相當有限；後者有完整的物權化保障的法律要件，所保護的建設用地使用權物權對像、適用範圍相當寬鬆。

    第二，建設用地使用權與人們生活緊密相關的物質利益的物權化傾向

    建設用地使用權物權化之後，國家所有、集體所有、私人所有、混合所有和其他權利所有的各種不同所有制全面發展。各種權利主體均可以通過一定的途逕取得建設用地使用權，以及合法取得地上的建築物、構建物的所有權或者使用權。這種現象不僅涉及到生產資料的緊密相關的程度，而且不僅涉及到生活資料的緊密相關的程度。

    我們承認，在建設土地無償化、福利化和城市住房福利化條件下，有其存在的一定的合理性和必然性，用福利社會主義的觀點來解讀是無可厚非的。然而，用土地經濟學的眼光來解讀，其卻是低效率的，不利於土地資源的合理利用、節約用地、集約經營和最大限度地滿足人民日益增長的物質文化生活的需求。

    相關法律：物權法第135條

    相關名詞：

    建設用地使用權

    字數：3888字

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