正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿584-1

    地役權合同概述

    一、一般理解

    地役權合同，是地役權人與供役地人簽訂的土地利用合同。為了使地役權的設立和行使規範化，減少不必要的爭端，同時令當事人雙方的權利和義務得以明確，力求達到圓滿狀態，促使物上地役權、權利地役權或者財產地役權於法律上有所保障，雙方當事人簽訂書面的地役權合同是有益的舉措，應當將此法律程序作為一項自覺性的制度來認真執行。

    地役權是不動產用益權、相鄰關係的准共有權、特別優先級土地利用權，設立地役權應當採取書面形式訂立。當事人簽訂合同的目的，是以在特定的需役地和供役地上設立具體內容的土地利用權。合同的條款是否齊備、準確和規範化，決定了合同能否履行、地役權行使的效力。

    物權法第157條提示了地役權合同的6個條款，只是一般地役權合同應當包括或者說應當參照的條款，但不限於這些內容，並不是說合同中缺少了某一項就會導致合同不能成立或者無效。因為城市地役權與田野地役權、建設用地地役權與農用地地役權有很多種類，且各具特色，且有的支付費用、有的不一定支付費用，故不能跟國有建設用地使用權出讓合同那麼統一與刻板。

    簽訂地役權合同是民事主體意思自治主義的範疇，法律尊重契約自由。只要合同的約定不違反法律的強制性規定，不違背公序良俗，法律會予以確認與保護，尊重當事人的約定。

    1.簽訂地役權合同應當遵守物權法和合同法的相關規定

    當事人簽訂地役權合同，應當遵守物權法和合同法的相關規定，否則就不能發揮合同的效力，影響到地役權的設立和行使規範化，各種違法行為不受法律保護。當事人不能串謀損害國家和集體的公共權益，不能損害供役地權利人的合法權益，也要兼顧左鄰右舍地役權人的合法權益。

    依照物權法的相關規定和國家的土地利用制度，地役權是需役地人行使利用相鄰關係人土地的權利和供役地人應當提供便利的義務，供役地人不得藉故阻礙地役權人行使正當的物上權利。地役權行使權利時應當將供役地人的損失限定在合理範圍之內，不得濫用權利和故意損害他人的權益。

    地役權人與供役地人於道路通行權、管線鋪設權等積極地役權方面可以互幫互助，於其他積極與消極地役權方面也要兼顧睦鄰友好關係，應當按照「有利生產、方便生活、團結互助、公平合理」的原則，正確處理相鄰關係。

    2.簽訂地役權合同應當以書面形式訂立

    當事人簽訂地役權合同，可以採取範式合同或者自製合同進行，也可以採取要式合同或者略式合同進行。地役權是異地的土地利用權、用益權，設立地役權應當以書面形式訂立，建設用地地役權的合同必須以書面形式訂立。如果當事人請求確認以口頭形式設立的地役權合同，人民法院有權駁回當事人的訴訟請求。

    合同條款是否齊備、準確、有前瞻性、有專業性，具體內容是否明確，決定了合同能否順利履行的目的。當事人簽訂合同的目的，是令當事人雙方的權利和義務得到明確，力求達到圓滿狀態，促使物上地役權、權利地役權或者財產地役權於法律上有所保障。其物權化保障機制，在於適當地向地役權一方傾斜，同時將「合理侵害」的程度降低到相對合適的臨界點。

    3.簽訂地役權合同應當一視同仁

    地役權合同的客體對象，有的涉及公共利益、准公共利益，有的涉及一般當事人的合法權益。其主體對象，有國有企事業單位、集體企業以及其他的法人與自然人。國家實施統一的地役權合同設立制度和地役權登記管理制度，對於同樣的客體或者不同的客體，對於同樣的主體或者不同的主體，均應當同樣簽訂合同一視同仁，誰也不能搞特殊化，誰也不能置之度外。

    國家實施統一的地役權合同設立制度和地役權登記管理制度，是地役權之間公平合理對待的再現，也是防止公有資產流失的必要條件。國家、集體為社會或者為集體設立地役權，是公共服務品，不是單獨為個別人而設立的，應當理直氣壯地在合同中保護國家、集體的財產權益，防止被個別人操縱與利用成為謀取私利的工具。

    4.簽訂地役權合同是尊重當事人雙方合法權益的必要途徑

    就其地役權的利用權而言，法律規定供役地人提供土地利用權的便利，確實是一種義務。不過，這種義務是有一定邊界和特定的範圍的，不是包羅萬象的。

    對於供水、排水、供氣、電信、網絡管線的安裝之類的積極地役權，一般的作法是地役權人提供從需役地到供役地這一段距離的人工和費用，供役地人一般不負擔以上費用，但提供土地利用與接駁管線的便利條件。

    對於毗鄰小區道路建設之類的積極地役權，屬於共有型地役權，耗資也較大，如何分擔建設費用，一般由當事人約定解決，法律也不會規定得死死的。但是，法律尊重當事人自己的選擇、自己的合同約定。如果合同中沒有約定，則應當按照約定俗成的辦法進行調整：即各個小區負責各個小區內部的道路建設；小區以外的道路建設，屬於共有型積極地役權，四至範圍不一而論，可以視具體情況具體解決。

    當地役權涉及多個項目時，當事人可以根據自身的實際需要，通過約定來設定各種項目的地役權，或者是單向投資，或者是雙向投資。其中，可以區分物上地役權、權利地役權和財產地役權來協調項目的建設。

    只要約定不違反法律的強制性規範，不違背公序良俗，不出現欺詐和顯失公平現象，法律均予以確認與保護，都會尊重當事人的約定。

    5.簽訂地役權合同的生效與解決爭議辦法

    地役權，是建設用地使用權或者農村土地承包權的附屬、配套權利，法律採取登記對抗主義。地役權從簽訂地役權合同成立之日起生效。

    當事人在合同中沒有約定爭議解決辦法的，不影響合同的效力。未明確約定仲裁的，或是事後未達成仲裁條款的，當事人可以直接向地方人民法院提起訴訟來解決。法院依據積極地役權、消極地役權的不同類型的爭議來進行裁量，某些違反法律規定和公序良俗的行為，即使合同中未予以明示，仍然不支持錯誤和違法行為的一方當事人。

    除了個體法人、自然人的當事人以外，城市的地役權當事人以單位法人、小區業委會為當事人主體，農村一般以行政村為主要當事人主體，組為當事人主體是為其次。當事人的主體與客體發生錯位，張冠李戴的，更容易發生爭議。

    最容易發生地役權權屬爭議的，是農村的承包土地地役權和住宅土地地役權。恰恰是農村的土地管理是薄弱環節，宅基地合同與登記、地役權合同與登記，都是薄弱環節。造成這種現象的主要原因，包括農村公共服務產品相對不足，農村經濟發展緩慢，基礎設施建設滯後，農民大多數困難。

    農村地役權的這些困難與問題，在城市裡得到解決與緩解。儘管城市裡的人口密度、地役權密度遠遠超過農村，基於城市土地所有權國有制、主要基礎設施建設國有制，以及土地的集約化、節約化、公共化、共有化、地役權福利化等一系列特殊物權化的保障機制，大大改良了地役權關係，化解了許多地役權關係的矛盾，減少了地役權屬爭議。

    二、地役權合同內容的對象

    地役權合同的內容，是與地役權各個種類、項目相關聯的內容。地役權合同是專業合同，不以謀取私利的經濟利益為主要目的，而是以合作方式、權利交接方式的界限釐清為主要目的。

    地役權合同內容的對象，按照地役權各個種類來劃分如下：

    一、按土地役權類型的總類劃分，有農用地田野地役權合同內容和建設用地及建築物地役權合同內容。

    二、按土地役權區域劃分，有農村土地地地役權合同內容和建設土地地役權合同內容、未利用土地地役權合同內容。其中，農村土地地地役權合同內容，包括農村承包土地田野地役權合同內容、農村住宅用地地役權合同內容和未利用地等地役權合同內容。農村住宅用地地役權合同內容，也是農村建設用地合同內容，是涉及到人數最多且一般為長期性的合同內容。

    三、按土地所有制役權類型的總類劃分，有國家土地所有制條件下的地役權合同內容和集體土地所有制條件下的地役權合同內容。

    四、按一般地役權劃分，包括積極地役權合同內容和消極地役權合同內容、繼續地役權合同內容和不繼續地役權合同內容、表現地役權合同內容和不表現地役權合同內容三組地役權合同內容。

    五、按物權法或者債務關係法劃分，包括物上地役權合同內容、權利地役權合同內容和財產地役權合同內容，包括地役權抵押合同內容。但地役權抵押不得單獨抵押擔保，因為地役權是利用他人供役土地上的附屬權，並且是與建築物所有權和建設用地使用權相關聯的附屬權，或者是與農用地相關設施相關聯的附屬權，只能是在其主物權流轉包括抵押時一併流轉包括抵押。

    六、按地役權的體驗劃分，有單向地役權合同內容和雙向地役權合同內容，或者有第三者插足的地役權合同內容。單向地役權合同，是需役地人向供役地人申請的土地利用合同包括建築物、構建物及其附屬設施的利用合同，在田野地役權合同中比較普遍。雙向地役權合同，是需役地人和供役地人共同投資共同受益，或者一方提供資金另一方提供土地，雙方之間提供通行、引水、排水、鋪設管線方面的便利的合同。第三者插足的地役權合同，是供水、供電、供氣、電信等服務單位依據規劃建設的藍圖，分別與需役地人與供役地人簽訂的建設合同，是建設用地地役權最重要和最主要的形式的合同。

    地役權合同內容的劃分是否有無必要？劃分地役權合同內容到底有什麼實際意義？

    對於以上問題，有的人可能還沒有意識到。設想一下，如果地役權的管理模式，從粗放管理模式進化到科學管理、精細管理和信息化管理、標準化管理模式，必須要建立一種計算機管理模型，建立地役權合同內容的dna染色體信息庫，找出其中一些帶有規律性的東西，就必須運用現代信息論、系統論來進行網絡化管理，必須從基礎科學、基礎工作做起。

    客觀上中國已經建立了土地分類標準，為土地管理標準化作業邁出了重要的一步。將各種需役地與供役地進行土地分類，試行推廣標準化管理，這肯定是有必要的，而且是可行的。

    相關法律：物權法第157條

    相關名詞：

    地役權合同的一般內容

    字數：3888字

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