正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿585-1

    地役權合同一般內容

    地役權合同一般內容，等於說一般地役權合同的內容。如本條款所示的六項內容一樣，是從內涵上來定義比較常見性的合同內容，大多數是必不可少的制式內容，也是提供給涉法合同當事人應用文的一些寫作技巧。對於初學者來說，掌握一些基本技巧是完全必要的，而且是很實用的。

    本條款六項地役權合同一般內容簡要解讀如下。

    （一）當事人的姓名或者名稱和住所

    此是明晰合同當事人主體的必不可少的一項內容。幾乎包括所有的合同都專門規定這幾項內容。

    1.當事人的姓名

    當事人的姓名，指當事人自然人的姓名，即私人自然人一人以上的真實姓名。有身份證的，應當加留個人身份證號碼及其複印件等相關證明文件。行使地役權和讓與供役地等民事行為，應當是18歲以上具有獨立民事權利的公民、自然人，也包括在中國居住生活的外國人。此類自然人，均有個人的身份證等相應的證件，需要在合同中加以註明。

    2.當事人的名稱

    當事人的名稱，指當事人為行政法人、企事業單位法人或者其他單位或團體組織。簽訂合同時，應當由法人代表簽訂，並附有法人單位的複印件等相關證明文件。必要時應將法人代表的姓名、職務和身份證號碼及其複印件等相關證明文件一併記載在合同條款前面，以示公信。按照現行土地政策規定，地役權合同的雙方當事人，可以是土地所有權人、建設用地使用權人、農村宅基地使用權人和土地承包經營權人和建築物、構建物及其附屬設施所有權人等權利人。

    但是，國家機關、國有企事業單位作為地役權當事人，應當具備國家土地信託所有權人身份；集體企事業單位作為地役權當事人，應當具備集體土地信託所有權人身份。不過這些特殊身份，目前仍然停留於基礎研究階段，沒有形成法律要件。

    3.當事人的住所

    當事人的住所，指自然人當事人的常住住址，或者法人單位的註冊地址，以及單位分支機構的的常住住址。是自有產權的住所，應當提供產權證、戶口簿等及其複印件等相關證明文件；沒有產權證的住所，應當提供戶口簿或者租賃戶主的租賃合同、戶主證明及其複印件等相關證明文件。

    當事人的姓名、當事人的名稱或當事人的住所變更的，需要作合同項目相應的變更，或者擬作地役權變更登記。此三項是非常重要的合同主體項目，需要雙方當事人相互監督，自覺遵守合同的變更義務。

    （二）供役地和需役地的位置

    此是明晰土地使用權人和土地利用權人即合同當事人雙方的客體身份與土地位置的合同內容。是明晰合同當事人客體的必不可少的一項重要內容。幾乎所有的土地權利類合同，均需作出土地位置的明示內容。

    1.供役地位置

    供役地位置，含土地使用權人供役地的實際面積、四至範圍、地上附著物和建築物、構建物及其附屬設施、紅線圖等項內容，應當說明是地表供役地還是地上供役地、地下供役地，是否包括建築物、構建物及其附屬設施在內，是農用土地還是建設用地或者是未利用地，是劃撥的建設用地還是出讓的建設用地、農村住宅建設用地或者農村工商業建設用地等項內容。

    2.需役地位置

    需役地位置，含土地利用權人需役地的實際面積、四至範圍、地上附著物和構建物、紅線圖、標誌性座標、實際用途等項內容，應當說明是地表供役地還是地上供役地、地下供役地，是否包括建築物、構建物及其附屬設施在內，是農用土地還是建設用地或者是未利用地，是劃撥的建設用地還是出讓的建設用地、農村住宅建設用地或者農村工商業建設用地等項內容。

    （三）利用目的和方法

    此是明晰土地利用權即地役權設立的目的和當事人確認地役權的一套方法。包括指土地利用的客體要件，單向利用或者雙向利用的方法，單一不動產利用或者「房地合一」利用的方法，讓利利用或者補償利用的方法，長期利用或者短期利用的方法，慣用的方法或者新式的方法，積極地役權方法與消極地役權方法，表現地役權方法與不表現地役權方法，繼續地役權方法與不繼續地役權方法等目的與方法。

    其利用目的，指土地利用的客體要件或者事實要件的目的，即設立地役權是為了通行、取水、排水、鋪設管線等，是長期性利用或者臨時性利用、有償性利用或者無償性利用、單向性利用或者合作性利用、專門的土地利用或者土地加房屋的利用等等。

    其利用的方法，指土地利用的主體要件或者事實要件的目的，包括合同雙方的權利與義務，地役權設置的各種方法，包括主要方法與具體方法，以及是否運用地表地役權、地上地役權、地下地役權等方法。譬如，城市小區的排水管道，是單獨使用還是共用一個排水管道、化糞池；田園地役權設立後，是用挖排水溝的方法，還是鋪設排水管道的方法，還是架設地上水槽的方法等等。

    （四）利用期限

    此是明晰地役權設立與延續時間的規定。時間因素，與人物因素、地點因素、事件因素、權利因素等構成地役權的五大因素體系。凡是與土地權利的設立、變更、轉移與消滅的合同，均應當有土地使用權或者利用權的期限。這是因為，土地這一標的物，其使用壽命可達數十億年，是任何標的物是不能與之比擬的。土地所有權人對於土地使用權人或者利用權人的跟蹤控制，必須負責任地規定使用期限。

    利用期限，即地役權人利用供役地的的具體起止時間。其起止時間，應當在建設用地使用權合同或者土地承包經營權合同期限之內，方為有效。地役權的任何一方，不得越權簽訂「超期」合同。地役權的土地利用期限，是地役權存續的重要依據，應當有明確的約定。沒有約定或者約定不明確的，地役權人可以隨時終止合同。供役地人故意拒絕簽訂土地利用期限的內容，應當視為無固定期限的合同，地役權人可以繼續利用供役地，供役地人不得因故阻擾地役權人行使權利。

    物權法許可住宅建設用地使用權70使用期屆滿可以續期，那麼，地役權設立以後也可以同時續期，這是法定的可利用期限，供役地人沒有特殊的理由是不能中止地役權合同的。一般而論，建設用地之地役權是與人們的生產生活密切相關的重要地役權，是一種非常特殊的不動產利用權，地役權期限長一點是好的，短一點是不好的，大家是可以理解的。

    （五）費用及其支付方式

    此是明晰有償使用供役地的一項內容。應當是地役權中的一種形式，但不是唯一的方式。土地公有制國家中，無償使用的供役地占主導地位的，有償使用的供役地居從屬地位的，本項目只不過是提供一個參考方式，並不是說地役權人一定要支付土地利用的費用。

    土地私有制國家關於地役權有償使用方式，也是採取限制的辦法進行物權化調整的。土地公有制國家更是傾向於「有利生產、方便生活、團結互助、公平合理」的原則，並不一味地支持供役地人的所有主張。各地地役權的主體與客體不同，地役權種類繁多，差異總是存在的，哪些需要地役權人支付費用，哪些不需要支付費用，國家沒有統一的明文規定，需要進行理論探索與實踐檢驗。

    費用及其支付方式，即地役權人向供役地人如何負擔土地佔用費、地上附著物毀損賠償費等費用及其支付的方式。目前，物權法採取折中主義的做法。因為地役權亦可有償使用，亦可無償使用。主要取決於當事人的約定。如果是有償使用的，地役權人應當與供役地人在合同中明確約定費用的數額與支付的方法，是分期支付，還是一次性付清等。

    費用及其支付方式，更適合地役權的對應項目，如前面所示的「利用目的」，而不是土地的使用費。如兩個村莊或者兩個小區之間需要駁接一條公路，由需役地連接到供役地，甲方是地役權人，乙方是供役地人。因為建設公路對雙方都有利，然而建設投資較大，乙方允許甲方將公路建設到自己土地統轄區內，不收取土地使用權費，但公路建設的全部費用由甲方即地役權人全部承擔。這就是另類的「費用及其支付方式」，於城市的通行、供水、排水、鋪設管線的「利用目的」，基本上與支付土地佔用費關聯度很小，而與以上「利用目的」的自費或者經濟補償費的關聯度很大。

    （六）解決爭議的方法

    此是明晰地役權設立、行使過程中發生權益爭議的解決途徑。即合同當事人雙方通過何種途徑與方式來排除爭議，如何行使其物權請求權。

    實際上，城市建設用地之地役權雖然很普及，但發生的爭議並不多，因為土地所有權國有化明顯優於集體所有制、私人所有制的土地所有權，並且有「第三者」介入供役地和需役地雙方的當事人。農村住宅城市建設用地地役權、一家一戶單干制的田野地役權，所發生的地役權的爭議是最多的，比集體住宅城市建設用地之地役權、集體化的田野之地役權的爭議增加了許多倍數。本條款本項目所謂「解決爭議的方法」，主要是指農村一家一戶單干制的田野地役權之爭議與解決方法。

    解決爭議的方法，可以成文法和習慣法並用。

    通過雙方當事人和解、調解的辦法來解決，是叫土方法，解決起來便利、快捷，省時省力，比較顧及當事人的面子，在農村地區適用比較廣泛。以行政上的威權力來調解雙方的爭議，有時候甚至於比洋辦法更加湊效，俗話說「縣官不如現管」就是這個道理。

    雙方當事人通過仲裁、訴訟的途徑來解決爭議，以法律的強制性裁決為準，裁判效力強於土方法，在城市地區比較盛行。但是，城市的土地管理更加系統化、法制化，依靠行政的力量來處理地役權爭議，即發佈地役權執行決定書的方式來解決爭議，強制執行的效果非常顯著。人民法院判決書的效力優於仲裁機構的裁決書效力和行政機構的行政復議決定書效力，裁決書效力優於基層調解書效力，在司法程序上權限有強弱之分。

    但是，人民法院判決書的效力優於行政機構的行政復議決定書效力，只不過是微弱的效力，因為人民法院對於行政機構的相關行為只有批評建議權，沒有指令權。就是說，中國法院的權力比外國法院的權力弱小一些，而且中國行政法庭的權力比民事法庭、刑事法庭的權力小許多。倘若當事人惹上行政案件就有可能遇到「民告官」的麻煩，應當留心一點厲害關係。

    相關法律：物權法第157條

    相關名詞：

    地役權合同概述

    字數：3888字

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